離婚した家の住宅ローンはどうする？名義変更や財産分与、妻が家に住み続ける方法について解説
離婚する夫婦で自宅を購入していた場合、住宅ローンや家の売却などの対応が必要となります。
住宅ローンが残っていると、誰がローンを払っていくのか、家の名義は誰にするのかなどを慎重に決めなければいけません。
今回は離婚時の住宅ローンや財産分与、残った家に妻が住む方法などについて解説します。
住宅ローンは財産分与の対象？
離婚時の財産分与の対象となる財産には、不動産や車、現金や有価証券などさまざまなものがありますが、住宅ローンも原則として財産分与の対象になります。
住宅ローンはマイナスの財産とみなされ、マイナスの財産も財産分与の対象となるからです。
住宅ローンの支払人（名義人）は離婚しても変わりませんが、残債の半分相当のお金を渡したり、他の財産と相殺するなどして、ローンの負担額を折半することになります。
ただし、例外として以下の2つのケースでは住宅ローンの財産分与をおこなわないことがあります。
住宅がオーバーローンの場合
オーバーローンとは、住宅の現在価値よりローンの残債が多い状態を言います。オーバーローンはマイナスの状態のため、残りの残債を夫婦で折半する必要はありません。
ただし、住宅ローン自体は名義人が支払わなければなりません。名義人の負担が大きすぎるようなら、他の財産と相殺して実質的にローンを折半する場合もあります。
財産の合計がマイナスの場合
現金や車などのほかの財産があっても、プラスの財産とマイナスの財産の合計額がマイナスとなった場合は、財産分与自体をおこないません。
したがってオーバーローンと同様、ローンの名義人が返済し続けることになります。
離婚の際の家の名義変更
離婚して妻が家を住み続ける場合、家の名義変更が必要です。
名義変更をしないと以前の名義人（夫）が勝手に売却したり抵当権を設定してしまうリスクがあるからです。ローンの支払ができないと家が差し押さえられる可能性もあります。
また相続や再婚で権利関係が複雑化してしまうリスクもあります。そのため離婚時に速やかに名義変更しておくことをおすすめします。
離婚後に家に住む人に名義変更する場合は「所有権移転登記」、共有名義だった家をどちらかの単独名義にするには「持分移転登記」をします。
離婚で家の名義変更をするときの必要書類
- 登記事項証明書
- 登記申請書
- 家の権利証（2005年以降に登記された不動産については登記識別情報）
- 登記原因証明情報（離婚協議書や財産分与協議書でも可）
- 固定資産評価証明書または課税明細
- 離婚日の記載がある戸籍謄本（※夫婦どちらか一方のものでOK）
- 家を譲る側の印鑑証明書
- 家を譲る側の実印
- 家をもらう側の住民票
- 家をもらう側の認め印
名義変更にかかる費用
家の名義変更には税金や書類取得費用、専門家に依頼した場合は専門家報酬がかかります。
登録免許税
登記申請書とともに収入印紙を購入して提出します。財産分与による所有権移転登記の場合、固定資産評価額の2％が課税されます。
書類取得費用
住民票、印鑑証明書、評価証明書の取得にそれぞれ数百円（自治体によって異なる）、登記簿謄本代に600円（登記前と登記後あわせて2部必要）かかるため、合計で数千円程度かかります。
専門家報酬
手続きを司法書士に依頼した場合、専門家報酬として4～5万程度かかります。印鑑証明書や住民票などは行政書士が代行して取得することが可能です。
妻と子が家に住み続けるには
名義人（夫）が家を出る場合について、妻と子が家に住み続ける方法について解説します。
住宅ローンを妻名義にする
住宅ローンの名義人を夫から妻にすれば、妻がローンを払いながら住み続けることが可能です。ただし、銀行がローンの名義変更を認めることは少ないです。
住宅ローンの名義変更が認められるのは、以下のような場合に限られます。
- 自宅の価値が住宅ローン残高を大きく上回っている場合
- 妻の資力が夫と同程度ある場合
- 妻が資力のある保証人を見つけることができる場合 など
勝手に名義変更するのはＮＧ
住宅ローンの名義を銀行の許可なく変更すると契約違反となり、残りの債務を一括で返済するよう求められたり、団体信用生命保険が適用されなくなる可能性があります。
したがって、勝手に名義変更することは避けましょう。
住宅ローンの借り換えを検討する
ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借り入れて現在返済中の住宅ローンを一括返済することです。現在の住宅ローンより金利を安くできれば、毎月の返済額や返済総額を減らすことも可能です。
また借り換えによってローンの名義人を変更することが可能です。離婚の際、ローンの借り換えによって家の所有者と名義人を一致させることができます。
ただし、借り換えの審査に通るとは限りません。他のローンが残っていたり、妻が非正規雇用だったり勤続年数が少なかったりすると審査に落ちる可能性もあります。
また、借入条件が必ず良くなるとも限りません。乗り換えには印紙税や事務手数料などの諸費用がかかります。
住宅ローンの名義は夫のまま、妻が支払いを続ける
名義変更や借り換えが難しい場合は、妻が夫に毎月のローン分を振り込み夫から金融機関に支払ってもらう方法もあります。実質的に妻がローンを負担することになります。
この方法を取る場合は、あらかじめ銀行に了承を取ったほうが良いでしょう。ローンを支払う人が住んでいないと、契約違反にあたる可能性があります。
また、後に夫が「住宅を売却したい」と言い出す可能性もあります。夫が再婚して別の住宅ローンを組みたい場合など、妻は現在の家を出て行かなくてはならなくなることも。
夫が慰謝料や養育費の代わりに住宅ローンを払う
夫が妻に対する慰謝料や子どもの養育費の代わりに住宅ローンを負担するパターンもあります。これなら夫婦間で金銭が移動することもありません。
ただし、ローンの名義人が家に住んでいない場合に契約違反にあたるリスクがあります。また支払いが滞ると家を差し押さえられてしまうため、支払いについては文書に取りまとめておく必要があります。
住宅ローンは3ヵ月ほど滞納すると督促状が届き、半年ほどで競売にかけられてしまいます。競売が完了すると入居者は強制退去となります。
さらに、競売は通常の売却価格の50～70％程度と安く設定されています。したがって競売で得られたお金でローンを完済できるケースは少ないでしょう。
住宅ローンを完済する
離婚の際に夫に住宅ローンを一括返済してもらうのが最も良いでしょう。その後金銭的なトラブルになることも少ないですし、安心して住み続けることができます。
一括での返済が難しい場合、夫や妻の親族に援助を求めることも考えられます。
住宅ローンが支払えない場合
夫婦の財力で住宅ローンが支払えなくなった場合、どのような対処が考えられるでしょうか。
任意売却
住宅ローンが残ったまま家を売却する方法として、任意売却があります。
任意売却とはローンの支払が滞った場合に、借入先の銀行の許可を得たうえで家を売却することです。通常、住宅ローンが支払えない場合は抵当権が実行され、競売にかけられます。
しかし任意売却ができれば、競売より高い価格で売却できる可能性があります。任意売却してもローンが残っている場合は、売却後も返済が必要です。
リースバック
リースバックとは自宅を売却したあともそのまま家を借りて住み続ける仕組みです。いずれは家を買い戻すことも可能です。
リースバックを利用して、家に住み続けることもできます。
リースバックは短期間で資金を得られるほか、引っ越しの手間がかからないなどのメリットがあります。ただし周辺相場よりも家賃が高くなったり自宅を勝手に売却される恐れがあるなどのデメリットもあります。慎重に検討したほうが良いでしょう。
まとめ
今回は離婚した家に住み続ける方法について解説しました。家の名義変更は不可欠ですが、住宅ローンの名義変更は審査が通らない可能性があります。
名義変更やローンの借り換え、任意売却を検討する際は、一度専門家に相談することをおすすめします。
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この記事を書いた人
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